Оформляя очередное помещение в долгосрочную аренду, либо приобретая его в собственность, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами, которые действуют в компании. В последнее время можно часто встретить случаи, когда воплощение смелых дизайнерских и архитектурных решений требует серьезного вмешательства в конструкцию здания и проведения масштабных ремонтно-строительных работ или реконструкционных работ.  Разделяя нежилое помещение на функциональные зоны, изменяя его конфигурацию, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании производственной перепланировки.

Серьезного подхода от владельца требует реконструкция недвижимости, ведь на кону стоит дизайн, проектирование, отделка и строительство помещений. Во много именно от этого зависит успех того или иного мероприятия. Как правило, реконструкция преследует своей целью изменение планировочного решения, восстановление прочности конструкций и изменение функционального назначения помещения.

Реконструкция нежилого помещения подразумевает работы по уменьшению, но чаще увеличению общей площади здания, существенному изменению внешнего вида (фасада). Например, площадь нежилого помещения увеличивается за счёт пристройки тамбура с входными дверями.

Строительные компании при реконструкции помещений, как правило, демонтируют практически все инженерные коммуникации и внутренние конструкции, согласно утвержденному проекту. Также  работы по реконструкции включают в себя частичные изменения в архитектурном облике всего здания и несущих конструкциях.

Реконструкция включает в себя следующие виды строительных работ:

— замена элементов фасада;

— изменение форм дверных и оконных проемов;

— остекление лоджии и балкона;

— создание и уничтожение оконных и дверных проемов;

— устройство входа и выхода;

— обустройство балконов и лоджий;

— изменение входа и выхода.

Прежде чем разбираться в основных отличиях перепланировки от реконструкции, стоит дать определение первому понятию.

Перепланировкой считаются различные строительные работы, не связанные с изменением размеров или расположения помещения. Также сюда входят изменения расположения или функционального назначения инженерных коммуникаций. Говоря простым языком, под перепланировкой подразумевается любое вмешательство и изменение в первоначальный план помещения.

ВАЖНО!!! Стоит отметить, что при этом не должны затрагиваться несущие и опорные конструкции или элементы здания.

Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения. Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы, затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.

Разрешение на реконструкцию нежилого помещения может понадобиться в следующих случаях:

— если в здании необходимо сделать капитальный ремонт с усилением конструкций и заменой коммуникаций;

— имеющийся чердак здания необходимо перестроить в мансарду;

— в большую или меньшую сторону изменяется количество этажей;

— оборудуется антресольный этаж;

— к зданию пристраивают дополнительное нежилое помещение.

Очень часто перепланировку помещений путают с реконструкцией объекта, первую оформить намного проще. Несмотря на то, что они связаны с изменением площади объекта, между ними существуют серьезные различия.

Если объект коммерческой недвижимости подвергается перепланировке, это касается изменений внутренней конфигурации (возведение новых или снос старых перегородок), но без выхода за пределы границ объекта, без затрагивания несущих конструкций, неизменность статуса (назначения) помещения.

Реконструкция объекта подразумевает в первую очередь изменение границ объекта, чаще всего в сторону увеличения площади: возведение дополнительных этажей, тамбуров, пристроек, устройство проемов в несущих стенах. Реконструкция проводится в границах нежилого объекта, но в результате назначение объекта изменяется.
Например, склад за счет подключения к дополнительным инженерным мощностям и устройства внутри него  второго уровня может быть переоборудовано под офис.

Сложно даже представить, как много собственников реконструируют свои объекты, не задумываясь о получении необходимых разрешений. Они считают, что недвижимость является их собственностью, поэтому согласовывать перестройку объекта не имеет особого смысла, тем более мероприятие это весьма затратное. Но думают собственники так ровно до того момента, пока не столкнуться с проблемой регистрации права собственности на реконструируемый объект.

Выясняется, что распорядиться они могут только той частью объекта, на которую имеются правоустанавливающие документы, а различные пристройки и надстройки к зданию предметом сделки быть не могут. Еще хуже, если в результате серьезной реконструкции первоначальный объект недвижимости теряет все свои характеристики и фактически перестает существовать, тогда все здание будет рассматриваться как самовольная постройка, которой нельзя распорядиться. В таких ситуациях собственникам придется в судебном порядке доказывать свои права на реконструированные объекты.

Стоит отметить, что на реконструкцию здания и перепланировку нежилого помещения требуются разрешения, но они попадают под действие разных правовых актов, следовательно, и документы для согласования нужно собирать разные.

Всем известно, что процедура оформления необходимых бумаг и предоставление документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию и перепланировку, отнимает много времени и финансов.
ВАЖНО!!!  Без знаний всех требований к реконструкции и перепланировке нежилых помещений и зданий, которые регламентируются действующим законодательством, осуществлять согласование реконструкции и перепланировки нежилого помещения или здания в Москве невозможно!

Сложность согласования обусловлена в первую очередь тем, что сам факт изменения несущих конструкций является серьезным вмешательством в конструкцию здания и рассмотрение проекта перепланировки или реконструкции нежилого помещения рассматривается всеми заинтересованными инстанциями с особой тщательностью и максимальной осмотрительностью.

Если Вы решите пройти все этапы подготовки и оформления документов самостоятельно, вам необходимо запастись терпением, необходимым для посещения инстанций и чиновников, смириться с предстоящей потерей свободного времени, а также хотя бы поверхностно изучить действующий Жилищный Кодекс РФ, основные законодательные и нормативные акты, регламентирующие перепланировку нежилого помещения.

Более тщательно следует относиться к перечню необходимой документации, которая прикладывается к проекту реконструкции или перепланировки.

Согласно имеющейся практике, люди в большинстве своем не имеют практического опыта в данной области. Они сталкиваются с неразрешимыми на их взгляд проблемами, которые специалисты могли бы решить без особого труда, так как они имеют опыт и практику оформления необходимых документов.

Собирать документы на проведение реконструкции, довольно хлопотное занятие, поэтому некоторые собственники нежилых помещений проводят работы на свой страх и риск, не заручившись необходимыми бумагами.

ВАЖНО!!! Нарушение законодательных норм влечет за собой серьезную ответственность собственника помещения и может создать массу сложностей в случае дальнейшего переоформления права собственности на помещение, перепланировка (реконструкция) которого сделана с нарушениями.

Исходя из всего вышесказанного, стоит дать совет всем собственникам, которые планируют перепланировку или реконструкцию своей коммерческой недвижимости. Прежде чем осуществлять перепланировку или реконструкцию нежилого помещения стоит сначала обратиться к профессионалам и специалистам. Связано это, прежде всего с тем, что большинство старых зданий не соответствуют современным нормам и требованиям,  к тому же здания, возведенные в прошлом веке, в большинстве своем не нацелены на перепланировки. Данная рекомендация особенно будет актуальной для крупных старых городов, где большинство зданий является едва ли не памятниками архитектуры.

Специалисты нашей компании с удовольствием помогут Вам пройти эту сложную процедуру оформления и согласования всех необходимых документов. Мы заботимся о законности действий и спокойствии наших клиентов.